El real decreto-ley modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, partiendo de la redacción dada a su apartado 1 por el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, aprobado en la misma sesión del Consejo de Ministros, y sustituye el régimen de prórroga tácita anual por un nuevo sistema de prórrogas obligatorias.
La norma invoca como fundamento el artículo 47 de la Constitución Española (derecho a una vivienda digna y adecuada) y señala que la regulación vigente —prórroga mínima de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, tras el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, seguida de prórroga tácita anual hasta tres años más— ha dejado de responder a la realidad del mercado, al convertirse el vencimiento contractual en mecanismo de traslación de subidas de precios.
Se cita el derecho comparado (Alemania, Francia, Países Bajos) como referencia de regímenes de mayor estabilidad arrendaticia.
Se justifica la extraordinaria y urgente necesidad (artículo 86.1 CE) en que los contratos posteriores al Real Decreto-ley 7/2019 agotan su prórroga tácita entre 2027 y 2030, y en el riesgo de comunicaciones de no renovación anticipadas para eludir la nueva norma durante una tramitación ordinaria.
Se afirma la conformidad del real decreto-ley con los principios de buena regulación del artículo 129 de la Ley 39/2015, y se invoca el título competencial del artículo 149.1.8.ª CE (legislación civil).
Artículo único. Modificación del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Apartado 1
Llegado el vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual o de cualquiera de sus prórrogas (incluidas las voluntarias y las reguladas por ley), una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración (siete si el arrendador es persona jurídica), si ninguna parte notifica a la otra su voluntad de no prorrogarlo —con al menos seis meses de antelación por parte del arrendador y dos meses por parte del arrendatario—, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
Si el arrendador comunica válidamente su voluntad de no prorrogar, deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculada —siempre que sea posible— conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y en ningún caso inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia del arrendatario (prorrateando por meses y días los periodos inferiores). La indemnización se abona en el momento de la entrega de la vivienda, salvo el supuesto del apartado 2.a).
No procede la indemnización cuando el arrendatario reúna los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador, aunque no la hubiera solicitado.
La enajenación de la vivienda no afecta al derecho del arrendatario a la indemnización, que corresponde al adquirente subrogado, salvo que concurra alguna de las circunstancias del apartado 2.
Apartado 2
La indemnización tampoco procede, si se hace constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso, en los siguientes casos:
- El arrendador (persona física) necesita la vivienda para sí, para familiares en segundo grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial firmes. Si transcurridos tres meses desde la entrega no ha sido ocupada (salvo fuerza mayor), el arrendatario tiene derecho a la indemnización, exigible desde ese momento.
- El arrendatario no ha habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que sigan habitándola las personas del artículo 7.1.
- El arrendatario dispone, en la fecha de notificación y en el mismo municipio, de otra vivienda apta (pleno dominio o derecho real de uso/disfrute) que pueda ocupar.
- Las partes suscriben un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
- El arrendatario rechaza expresa o tácitamente una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, formulada dentro del plazo de preaviso. La oferta debe garantizar permanencia mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y la nueva renta debe ajustarse a las reglas del artículo 17.6 de la Ley, incluso fuera de zona de mercado residencial tensionado.
- Concurre otra circunstancia debidamente justificada que determine la prevalencia de los intereses del arrendador con vulnerabilidad acreditada.
Apartado 3
Si tras comunicar el arrendador su voluntad de no prorrogar, las partes acuerdan una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá ser inferior a los plazos del apartado 1.
Apartado 4
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones de los acuerdos de prórroga que empeoren las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario (artículo 6 de la Ley).
Apartado 5
Finalizado el periodo de prórroga obligatoria o de cualquiera de las prórrogas del apartado 1, y si el contrato ha de extinguirse por no prórroga del arrendador, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por vulnerabilidad de hasta un año, en los mismos términos del contrato vigente. Requiere acreditación de vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado de servicios sociales del último año, y es de aceptación obligatoria para el arrendador cuando este sea gran tenedor de vivienda (artículo 3.k de la Ley 12/2023, de 24 de mayo), salvo nuevo contrato suscrito entre las partes. No es acumulable con otras prórrogas extraordinarias de rango legal; de concurrir varias, el arrendatario puede optar por la más favorable, sin perjuicio de la aplicación preferente del apartado 6.
Apartado 6
En zonas de mercado residencial tensionado, dentro de su periodo de vigencia, finalizado el periodo de prórroga obligatoria y si el contrato ha de extinguirse por no prórroga del arrendador, podrá prorrogarse de forma extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres años, en los mismos términos del contrato vigente, previa solicitud del arrendatario. Es de aceptación obligatoria para el arrendador, salvo pacto distinto entre las partes, nuevo contrato con las limitaciones de renta de los apartados 6 y 7 del artículo 17, o comunicación en plazo de necesidad de ocupar la vivienda para sí o familiares de segundo grado o cónyuge en los supuestos señalados. Esta prórroga es incompatible con otras prórrogas extraordinarias de rango legal y se aplica con carácter preferente.
Disposiciones adicionales, transitoria y finales
Disposición adicional primera. Coordinación con la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 26/2026
- La prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 26/2026 no se aplica cuando proceda la prórroga del artículo 10.1 de la Ley 29/1994.
- Si dicha prórroga extraordinaria se aplica a un contrato cuyo arrendador hubiera comunicado válidamente su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se extingue al finalizar la prórroga extraordinaria, salvo acuerdo de prórroga conforme a los apartados 3 y 4 del artículo 10, o nuevo contrato. La extinción por voluntad del arrendador sin causa del artículo 10.2 genera el derecho a indemnización del artículo 10.1.
- Las referencias a los apartados primero y segundo del artículo 10 en el inciso de finalización de prórrogas del Real Decreto-ley 26/2026 se entienden hechas a su redacción inmediatamente anterior a este real decreto-ley; la referencia al apartado tercero en el inciso de incompatibilidad se entiende hecha al apartado 6 en la nueva redacción.
Disposición adicional segunda. Referencias normativas
Salvo lo dispuesto en la disposición adicional primera respecto del Real Decreto-ley 26/2026, las referencias de otras normas a los apartados 2 y 3 del artículo 10 (redacción anterior) se entienden hechas a los apartados quinto y sexto, respectivamente.
Disposición transitoria única. Contratos de arrendamiento vigentes
- El nuevo artículo 10 se aplica a los contratos vigentes a la entrada en vigor, respecto de los vencimientos posteriores al día siguiente a dicha entrada en vigor, sin perjuicio del apartado 4 para los contratos ya en periodo de prórroga del artículo 10.1 (redacción anterior).
- Si al entrar en vigor restan menos de seis meses para el vencimiento, la notificación del arrendador podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses.
- Los contratos en periodo de prórroga del artículo 10.1 (redacción anterior) continúan en dicho periodo hasta su término, aplicándose entonces la nueva redacción.
- La remisión al artículo 10 en la disposición transitoria cuarta.1 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo (redacción del Real Decreto-ley 26/2026), se entiende hecha a la nueva redacción, sin perjuicio del régimen transitorio para contratos vigentes y comunicaciones de no renovación ya efectuadas.
- Los contratos en tácita reconducción (artículo 1566 Código Civil) a la entrada en vigor quedan sujetos al nuevo artículo 10 a partir del primer vencimiento de la tácita reconducción que se produzca tras cuatro meses desde la entrada en vigor; hasta entonces se rigen por los artículos 1566 y 1581 del Código Civil. Se computa conjuntamente el tiempo del contrato originario y el de la tácita reconducción a efectos de la duración mínima. El arrendador puede comunicar la no prórroga con cuatro meses de antelación al vencimiento señalado; las comunicaciones o requerimientos ya efectuados válidamente conservan su eficacia y no generan indemnización.
Disposición final primera. Título competencial
Artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española (legislación civil, sin perjuicio de los derechos civiles forales o especiales de las comunidades autónomas, y en todo caso sobre las bases de las obligaciones contractuales).
Disposición final segunda. Entrada en vigor
El real decreto-ley entra en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOE (2 de octubre de 2026).
Dado el 29 de septiembre de 2026. Felipe R. — El Presidente del Gobierno, Pedro Sánchez Pérez-Castejón.
